안녕하세요. 취업한 공대누나입니다.
오늘도 역시 책을 읽으면 많이 나오는 LTV와 DSR의 개념에 대해 정확히 짚고 넘어가고자 합니다.
보통 주택을 구매할 때, 은행에서 주택담보대출을 받아서 구입을 하게 됩니다.
하지만 은행에서 10억원짜리 주택을 구매할래요! 10억원을 빌려주세요. 한다고 10억원을 빌려주지는 않습니다.
기준이 있는데요. 이러한 기준은 주택의 가격과 우리의 소득 수준에 따라서 정해져 있습니다.
1. LTV란?
Loan to Value Ratio의 약자로 주택담보대출을 말합니다.
주택의 가치 대비 대출 금액 비율을 말하는데요.
우리 부린이들에게는 말이 어려우니 예시로 이해하는게 훨씬 쉽습니다.
만약 LTV가 50%라면, 시세가 10억짜리인 집을 취득할 때 5억까지 대출을 받을 수 있다는 의미입니다.
2022년 4월 기준 조건별, 지역별 LTV는 아래와 같습니다.
여기서 시세인, 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정하게 됩니다.
15억 초과 대출 금지 규제는 투기과열지구 내 아파트만 대상으로 합니다.
투기과열지구 내 빌라, 도시형생활주택이나 투기과열지구 외 아파트는 15억 초과해도 대출이 가능합니다.
참고로 서울은 전체가 투기과열지구입니다.
2. DSR이란?
총부채원리금상환비율을 말합니다.
대출 원리금을 비롯한 개인 연소득 대비 모든 부채의 상환 비율을 말하는데요.
마찬가지로 예를 들어보도록 하겠습니다.
연 소득 5천만원에 DSR이 50%라면 대출 원금과 이자 상환액이 연간 2천 5백만원을 넘지 않는 한도로 대출을 해준다는 의미입니다.
2022년 4월, 2억 원 초과 대출부터는 DSR 규제 40%가 적용되며, 2022년 7월 부터는 총 대출 금액이 1억원을 초과하는 순간부터 DSR 40%가 적용됩니다.
조금 더 현실감있는 예시를 들어보도록 하겠습니다.
연 소득 4000만원의 직장인이라고 가정해보도록 하겠습니다. 그러면 DSR 40%를 적용받게 되면 1년동안 상환 가능한 원리금의 최대치는 4000만원 X 0.4 = 1600만원이 됩니다.
즉 12개월로 나누게 되면 한 달에 133.3만원입니다.
여기에 만약 자동차 할부로 한 달에 50만원씩 내고 있다면 주택담보대출로 땡길 수 있는 원리금은 83.3만원이 되는 것입니다.
DSR을 산정할 때 고려되는 '부채'에는 개인이 받은 모든 대출의 원리금과 여러 할부금, 미결제된 신용카드 비용 등이 포함됩니다. 신용대출과 같이 만기가 짧은 대출일 경우 연간 원리금 상환 금액이 훨씬 크게 계산되기 때문에 불리합니다.
또한 전세자금대출 등 일부 대출은 DSR 계산 시 제외되기 때문에 확인해봐야 합니다.
그래서 LTV 비율 한도가 높더라도 소득이 적다면 대출 규모가 크게 달라지지는 않게됩니다.
아무래도 대출이라는 것이 이 사람이 얼마나 잘 갚을 수 있을까?를 기준으로 돈을 빌려주게 되다보니 당연한 것이기는 합니다.
따라서 LTV와 DSR 비율을 동시에 완화하는 것이 서민들이 실질적으로 주택을 구매할 때 있어서 큰 도움이 됩니다. 아무래도 LTV는 완화시켰는데 DSR은 그대로 40%가 되면 고소득인 사람들이 유리하게 되겠지요
부동산은 정책에 따라 계속 바뀝니다. 그렇기에 계속 예의주시하고 있어야 합니다.
현재 윤석열 정부는 청년층과 생애최초 주택 구입자의 내 집 마련 지원을 위해 LTV를 최대 80%까지 허용해주기로 했습니다. 아직 적용된 것은 아니고 3분기부터 적용될 것으로 알고 있습니다.
하지만 DSR은 계속 유지될 것으로 보이기 때문에 LTV 완화 혜택을 받는 대상은 제한적일 것입니다.
우리 모두 계속 꾸준히 공부해서 내 집 마련에 성공해봅시다!