[부린이의 부동산 공부] - 임의경매와 강제경매

안녕하세요. 취업한 공대누나입니다.

요즘따라 집을 빨리 구매해서 안정적으로 살고 싶다는 생각이 너무 강해집니다.

그런데 부동산에 대해 아무것도 모르다보니 2-3년 후에 집을 산다고 가정했을 때 너무 막막해서

부동산 공부를 시작해 보았습니다.

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1. 부동산 경매란?!

부동산 경매를 분류해보면?

부동산 경매는 국가기관이 주체가 되는 공경매와 개인이 주체가 되는 사경매로 나눌 수 있습니다.

이 때 공경매에는 법원경매와 공매가 있는데 법원경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.

오늘은 이 임의경매와 강제경매가 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 경매는 크게 강제경매와 임의경매로 구분된다고 생각하시면 됩니다.

두 경매 방식에 있어서 가장 큰 차이는 바로 집행권원의 차이입니다.

집행권원은 국가의 강제력에 의하여 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 또한 집행력이 부여된 공정증서를 말합니다.

임의 경매는 집행권원이 필요하지 않고 강제 경매는 집행권원이 필요합니다.

 

부동산 경매 과정을 간단하게 보면?

우리는 채권을 집행하기 위해서 경매라는 방법을 선택하게 됩니다. (채권이란 채무자에게 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리를 말합니다.)

보통 채권자가 경매 신청을 하게 되면 법원이 경매개시결정을 하고 매각 준비와 매각기일을 공고하게 됩니다. 그리고 입찰 참여 이후 법원이 최고가매수인을 선정하고 매각허가를 결정합니다.

매각허가결정이 나면 매수인이 매각대금을 지급하고 권리를 취득하게 되고 마지막으로 매각대금으로 채권자에게 배당을 하게 됩니다.

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2. 임의경매란?!

임의경매는 채권자가 채무자로부터 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권, 근저당권, 유치권, 질권, 전세권, 담보가 등기 등의 담보 물권을 가지고 있는 권리자가 신청해서 실행되는 경매를 말합니다. 

즉 물권을 가지고 있는 사람에 의해서 신청이 되기 때문에 특별히 집행권원이 필요하지 않은 것입니다.

물권이란?!

물권 : 특정한 물건(부동산)에 대한 권리라고 할 수 있습니다. 전세권, 질권, 저당권, 근저당권 등 특정 부동산을 담보로 하는 권리가 물권입니다.

 

은행이 담보대출을 해주면서 근저당을 설정했는데 채무자가 이자를 지급하지 않은 경우가 이에 해당할 수 있습니다.

대부분 근저당권을 설정하는 은행이 신청을 하면 진행이 됩니다.

임의경매는 강제경매와 다르게 부동산 경매에서 공신력을 가지지는 못하지만 임의경매의 경우 권리관계가 복잡하면 애초에 은행에서 대출이 되지 않을 것이기 때문에 경매 절차에서 거의 문제가 발생할 소지가 없습니다.

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3. 강제 경매란?!

강제경매는 채권자가 법원에 소송을 걸어 판결문을 통해 경매를 진행하는 것입니다.

예를 들어 세입자의 계약기간이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못해 전세금 반환소송에서 판결문을 받은 경우가 이에 해당하게 됩니다.

강제경매는 실행할 담보가 없기 때문에 채권자가 자신의 채권을 변제 받을 수 있다는 것을 증명하는 집행권원이 있어야 합니다. 일반적으로 판결문을 받아서 하는 경매를 말한다고 볼 수 있습니다.

대표적인 집행권원으로 확정판결(이행판결문), 화해조서, 이행권고결정문, 지급명령결정문, 약속어음 공정증서 등이 있습니다.

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임의경매, 강제경매는 채권자가 어떤 권리로 경매를 신청했느냐에 대한 것일 뿐 사실상 경매에 참여하는 입찰자에게는 별 차이가 없습니다. 하지만 임의경매는 담보권에 의해 실행되기 때문에 비교적 취소가 쉬운 반면 강제경매는 집행권원에 의하기 때문에 취소가 쉽게 되지 않습니다.

 

사실 경매의 종류는 권리분석을 하거나 물건에 대한 조사를 할 때 중요하지 않을 수도 있습니다.

하지만 어떤 상황인지 등을 파악할 수 있기 때문에 알아둘 필요는 있습니다.