[부린이의 부동산 공부] - 임대차 3법이란?

안녕하세요. 취업한 공대누나입니다.

부동산 관련 책 혹은 유투브를 보게 되면 임대차 3법에 대한 이야기가 많이 나오는데요.

과연 이 임대차 3법이 무엇이기에 이렇게 많이 나오는지 얼마나 중요한지 한 번 살펴보도록 하겠습니다.

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2020년 7월 31일 주택임대차보호법이 개정되었습니다.

원래 임대차 3법은 상대적 약자인 세입자를 보호하기 위해서 만들어진 법입니다.

이미지 출처 : https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/07/772328/

 

1. 계약갱신청구권

임대차 계약이 끝나기 전에 집주인에게 계약을 갱신한다고 하면 2년 더 살 수 있는 권리입니다.

그래서 최대 4년까지 임대차 기간을 보호 받을 수 있게 되는 것입니다.

 

Q1. 임차인 입장에서 계약을 갱신한다고 언제 말해야 할까요?

아무 때나 할 수 있는 것은 아닙니다. 

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 그 사이에 해야 합니다.

 

Q2. 임대인은 계약갱신청구권은 거절할 수 없나요?

무조건은 아닙니다.

임차인이 월세를 밀리거나 내부를 파손하게 되면 경우 거절할 수 있습니다.

그리고 본인 및 직계가족이 실거주를 한다고 하면 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

Q3. 실거주 한다고 말하고 안하면 임차인 입장에서는 어떻게 하나요?

9월 29일 계약갱신권 도입에 따른 후속 조치로 임차인은 퇴거한 뒤 2년 동안은 해당 집의 임대차 정보를 열람할 수 있습니다. 

 

Q4. 집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?

만약 집주인이 주택을 매매해서 임대인이 바뀌어도 임대차계약은 승계가 됩니다.

단 마찬가지로, 새로운 임대인이 실거주를 목적으로 매매를 할 경우에는 계약 갱신이 거절될 수 있습니다.

 

Q5. 임대기간이 자동 경과되어 묵시적 갱신이 되었으면 계약갱신청구권이 사용된건가요?

아닙니다. 묵시적 갱신과는 별개입니다.

계약 갱신의 의사를 확실하게 표시해야 계약갱신청구권이 사용된 것입니다.

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2. 전월세 상한제

계약 2년이 지나고나서 그 다음 연장 계약할 때 5%밖에 못 올리는 것입니다.

즉, 계약갱신청구권을 임차인이 쓸 경우에 임대료를 5% 범위내에서 밖에 못 올리는 것을 말합니다.

예를 들어서 전세금이 2억원일 경우 5%인 1000만원 까지만 보증금을 증액할 수 있습니다.

 

만약 5%를 초과하여 계약을 하게 될 경우 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않습니다. 그래서 임차인은 새로운 임대차계약이 종료되기 전에 계약갱신청구권을 사용할 수 있게 됩니다.

 

새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 당연히 전월세상한제를 적용받지 않으며 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝났을 경우에도 전월세 상한제를 적용받지 않습니다.

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3. 전월세 신고제

새로 계약한 전월세 내용을 지자체에 우리 계약했어요라고 신고하는 제도를 말합니다.

계약 후 30일 이내에 신고를 해야 합니다.

전월세 신고는 임대인과 임차인 모두 해야 합니다. 단, 계약서에 두 명의 도장이 모두 있으면 한 명만 가도 할 수 있습니다.

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그렇다면 임대차 3법은 좋은 것 아닌가요? 왜 폐지를 하려 하고 있고 문제가 되고 있는 건가요?

정상적으로 작동하고 있으면 말이 안오지 않지만 비정상적으로 움직이고 있기 때문입니다.

임대차 3법을 하면 전세 가격이 안정화될 것을 기대를 한 것인데, 현재 전세 가격이 최대치로 올라있습니다.

전세 금액을 못 올리는 만큼 임대인들이 미리 올리기도 했고, 4년 동안 전세 매물이 잘 나오지 않게 됩니다. 

그래서 더 가격 경쟁이 심해지는 것입니다.

 

즉, 전세 매물 부족과 전세 가격 급등을 초래하게 된 것입니다.

 

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부린이이기 때문에 잘못된 내용이 포함될 수 있습니다. T.T

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