[부린이의 부동산 공부] -전세가율이란?

안녕하세요. 취업한 공대누나입니다.

2022년 목표 중 하나는 부동산 관련 책을 한 달에 세권 이상 읽는 것입니다.

책을 읽으며 기본적인 개념을 공부하고 2023년에는 강의를 들으며 본격적으로 투자 준비를 하고자 합니다.

2년동안 부동산 투자 자금을 모으며 공부하고 2024년에는 제 명의의 부동산을 하나 갖고 싶습니다.

 

전세가율이란?

책을 읽다보면 전세가율이라는 말이 많이 나옵니다.

사실 개념 자체는 어렵지 않은데요. 주택의 매매가격 대비 전세 보증금의 비율이 어떠한지를 의미합니다.

 

예를 들어서 어떠한 아파트의 매매가격이 10억인데 전세 보증금은 9억일 경우 전세가율은 90%가 되는 것입니다. 매매가와 전세보증금의 차이는 갭(Gap)이라고 부르며 전세를 주고 매매를 했을 때 집주인이 지불해야하는 금액을 의미합니다. 예시에서는 1억원이 갭이 되는 것입니다.

전세가율이 높을수록 아무래도 갭투자가 증가하게 되고 전세가율이 낮게되면 갭투자가 감소하게 됩니다.

 

내가 만약 집을 빌리는 임차인이라면 전세가율이 낮은 것이 유리하고 임대인이라면 투자금이 적게 들어가기 때문에 전세가율이 높은 것이 유리합니다.

 

굳이 수치로 말하자면 일반적으로 적정한 전세가율은 60%정도라고 하지만 언제나 case by case가 아닐까하고 생각됩니다.

전세가율이 높다는 것은?

일반적으로 전세가율의 수치로만 봤을 때 전세가율이 높으면 주택 시장이 안정되어 있고 수요가 많은 지역으로 볼 수 있습니다.

 

하지만 주의 해야 할 점도 당연히 있겠지요

전세가율이 높다는 것은 전세보증금과 매매가의 차이가 적다는 의미입니다.

이러한 전세가율이 지나치게 높게 되면 '깡통전세'가 될 가능성이 있습니다.

전세 계약이 끝나고 전세금을 받아서 나가야 하는데 전세 보증금을 집주인이 마련하지 못하게 될 수도 있다는 것입니다. 위의 예시에서 임대인이 나가려고 할 때 전세가가 6억으로 떨어졌습니다. 이 때 집주인이 전세 보증금 차익인 3억원을 마련하지 못하게 되는 경우를 말하게 됩니다.

저는 제 지인 중에 이러한 경험을 한 것을 보았습니다.

경매로 넘어가게 되서 전세금을 결국 받게 되었지만 그 기간 동안 스트레스가 매우 심했다고 들었습니다.

 

종종 전세가율이 100%가 넘어가는 경우도 있습니다. 매매가보다 전세가가 더 비싼 경우를 말하게되지요.

지나치게 높은 수준의 전세보증금으로 계약을 했거나 주택 가격이 많이 떨어지는 경우 이럴 수가 있습니다. 

전세가율이 낮으면?

투자 관점에서 보면 매매가가 전세가보다 많이 높기 때문에 자기 자본이 많이 들어가게 됩니다.

결국 투자금이 많이 들어가게 되는 것인데 그렇기 때문에 갭투자를 하는 사람들은 전세가율이 낮으면 그 지역에 호재가 있지 않은 이상 잘 투자하려고 하지 않겠지요.

 

부동산의 수요보다 공급이 많아지게 되면 아무래도 전세값이 떨어져서 전세가율이 낮아지게 되며

최근처럼 매매 가격이 급등하게 되면 전세가율이 낮아지기도 합니다.

전세가와 매매가의 의미

전세는 현재의 가치인 '실수요', 매매는 현재의 가치에 미래의 가치를 더한 '실수요+가수요'로 볼 수 있습니다. 아무리 그 지역의 가치가 높고 호재가 많다고 해도 전세 수요자는 지금 당장 실거주를 하는 사람이기 때문에 미래의 가치를 더해서 반영이 되는 경우는 많이 없습니다. 매매가는 오를 것 같다는 심리가 반영된 투자수요와 가수요가 더해진 값인 것입니다.

 

전세가율이 높을수록 매매수요보다는 전세수요가 많을 가능성이 높습니다. 즉 전세가와 매매가가 거의 비슷함에도 불구하고 전세로 그 집에 거주한다는 것은 연식, 구조, 학교, 교통 등 매매하기에 꺼려지는 이유가 있을 수 있는 것입니다. 특히 주변에 새 아파트가 입주할 시점이 되면 전세가율이 높아지는 경우도 있는데, 이는 새 아파트가 입주할 때 그 곳으로 옮겨가려는 잠재적 대기수요가 전세수요로 머물러 있기 때문입니다. 그래서 사람들이 새 아파트로 이동했을 때 기존 아파트의 전셋값이 하락하고 매매 값도 조정될 수 있는 것입니다.

 

전세가율 알아보기

서울의 전세가율은 어느정도인가 하고 찾아봤는데 구글에 이렇게 나오네요.

지역안에서도 많이 다르겠지만 대략적으로 이정도 수치구나라고만 생각해보시면 될 것 같습니다.

 

전국 전세가율의 평균은 2022년 4월 기준 아래와 같습니다.

 

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공부중인 부린이이기 때문에 잘못된 내용이 있을 수도 있습니다.

지적해주시면 수정하도록 하겠습니다.

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